SOS casa all'asta

HAI UN IMMOBILE ALL'ASTA?

ImmVest Solution è specializzata nella gestione, analisi e risoluzione dei problemi legati agli immobili all’asta. La nostra struttura è composta da professionisti del mondo legale, immobiliare e del credito. Un pool di esperti interviene in tuo aiuto per individuare la strada migliore da percorrere se il tuo immobile è all’asta.

ImmVest Solution è il partner ideale che ti affianca nella gestione della problematica dell’immobile e ti propone la soluzione giusta al raggiungimento dell’obiettivo ImmVest Solution ti aiuta nel processo di verifica dello stato del tuo immobile.

hai la casa all’asta? compila il test ed invialo, troveremo la soluzione adatta a te

MANTENIMENTO PROPRIETÀ

Ti assistiamo nella fase di verifica sulla fattibilità di un piano di accordo con la banca e ti guidiamo per tutto il percorso sino alla cancellazione del debito o altro provvedimento per poter continuare a vivere nella tua casa, mantenendone la proprietà.

SOSPENSIONE ASTA

Gestiamo il delicato rapporto con l’istituto creditore e gli altri creditori e sottoponiamo la possibilità di sospendere l’asta sino alla sua definitiva estinzione.

CANCELLAZIONE DEBITO

Attraverso un piano di negoziazione, ci occupiamo di valutare correttamente il valore dell’immobile, valutare l’ammontare totale dei debiti, verificarne la stralciabilità, trovare un acquirente dell’immobile e definire gli accordi con i creditori cancellando tutti i tuoi debiti.

1. 1. la prima verifica da fare, attraverso il rigore dell’analisi matematica, è la sussistenza o meno, in ordine al suo finanziamento o mutuo, l’eventuale sforamento del tasso di USURA (originaria o sopravvenuta) ai sensi della legge 108/1996 e successive modifiche, che si ha quando la Banca, commettendo un errore, o in malafede, superi il “tasso soglia” stabilito dalla Banca d’Italia, praticando, oltre che l’illecito CIVILE previsto dall’art. 1815 del codice civile, anche un reato, ai sensi dell’art. 644 del codice PENALE.
   
   
   • Si consideri che a fronte delle difficoltà del consumatore nell’affrontare rate diventate troppo alte, sforando anche i limiti dell’usura, le Banche, hanno sempre declinato l’invito bonario presso i centri di mediazione a rinegoziare in sede conciliativa i contratti di mutuo e di finanziamento.
2. 2. Per soggetti non fallibili (cioè i privati consumatori e gli enti e le imprese che sono esclusi dalle previsioni della Legge Fallimentare) è possibile avvalersi di una legge ormai in vigore da alcuni anni, ma ancora poco conosciuta sia dai cittadini che dagli stessi operatori del diritto: parliamo della legge n° 3 del 27 gennaio 2012, salita alla ribalta delle cronache come “legge salva suicidi” o “legge cancella debito”, che stabilisce norme in materia di soluzione delle situazioni di sovraindebitamento, dando la possibilità non solo di interrompere la procedura esecutiva ma anche di risolvere la propria situazione debitoria.


3. 3. Vi è inoltre la possibilità, come anticipato, in sede stragiudiziale, di addivenire, con l’ente creditore ad un accordo transattivo comunemente conosciuto come “Saldo e Stralcio”, con l’intento di sanare le esposizioni debitorie e, potenzialmente, con effetto tombale.
   
   
   
   • Tale tipologia di operazione risulta conveniente, in un certo modo, sia per la Banca, che evita la dispendiosa, incerta e spesso poco produttiva lungaggine di una procedura esecutiva immobiliare, sia per il debitore, il quale, oltre a vedersi interrotta la procedura esecutiva, generalmente riesce anche a veder notevolmente ridotto il proprio debito, con rinuncia della banca agli atti e spesso al residuo credito.
4. 4. Ovviamente, ove ve ne fosse l’opportunità e la convenienza, in sede giudiziale si potrà intervenire per porre in atto tante altre strategie “deterrenti”, per spingere l’Istituto Bancario ad addivenire a più miti consigli come, tra i tanti strumenti a disposizione di chi conosce la materia, quella di far presente la svalutazione che ha subito l’immobile a causa della procedura esecutiva, circostanza che potrebbe dar luogo a presentazione di istanza di estinzione o sospensione dell’esecuzione ex art. 164 bis disp. Att. cpc. e art. 586 cpc (come ribadito da Corte Cost. 281/2011 l’espropriazione, infatti, ha l’obiettivo trasformare il bene in denaro per il soddisfacimento dei creditori e non quella d’infliggere una sanzione atipica al debitore inadempiente) o, ancora, quella di opporre la circostanza che l’immobile pignorato sia stato acquistato, in violazione dell’art. 38 del TUB, per un importo superiore all’80% del valore reale dell’immobile, caso in grado di generare, secondo quanto confermato da recenti pronunce della S.C., la nullità del titolo esecutivo azionato dalla Banca, per violazione del limite di finanziabilità al momento dell’erogazione del mutuo.

Le soluzioni possibili sono davvero molteplici e senza pretesa di esaustività - perché capacità, fantasia e professionalità possono davvero creare le soluzioni più disparate - più avanti sarà rappresentato un compendio delle casistiche, diremmo, di scuola. Prima di procedere a stilare questa lista di casi, ne rappresenteremo due tra i quali si sono dimostrati particolarmente efficaci per la risoluzione della sofferenza debitoria. Parliamo dei già richiamati:

• - Procedura per sovraindebitamento (L. 3/2012)
• - Saldo e stralcio

Riteniamo che la soluzione "principe" nella risoluzione delle crisi da sofferenze debitorie sia quella prevista dalla legge 3 del 27 gennaio 2012, grazie la quale lo Stato ha previsto una normativa di soccorso per il debitore "sovraindebitato". Gioranalisticamente tale normativa è conosciuta come“legge salva suicidi” o “legge cancella debito”, e stabilisce norme in materia di soluzione delle situazioni di sovraindebitamento dei soggetti non fallibili. Nonostante sia in vigore da alcuni anni, non è ben conosciuta, né dai cittadini, né dagli operatori del diritto. Di certo talune limitazioni e criticità intrinseche alla normativa l'hanno resa scarsamente applicabile ai casi concreti, tanto che gli operatori del diritto hanno spesso preferito, ove ce ne fossero i presupposti, la più pratica soluzione dell'accordo transattivo cd. a saldo e stralcio con i creditori.

La procedura per sovraindebitamento è uno strumento che consente al debitore di fare fronte ai propri debiti in modo coerente con le proprie risorse, sollevandolo dalla pressione psicologica che il sovraindebitamento crea, ma tendendo anche a garantire ai creditori la migliore soddisfazione possibile. Può anche servire a interrompere le procedure esecutive in corso, ma non la si può utilizzare solo per questo. Il debitore deve ripensare complessivamente la propria situazione e pianificare la propria gestione finanziaria, in modo coerente.

Lo scarso successo della normativa, nonostante gli ottimi propositi del legislatore, ha condotto il legislatore stesso ad una riforma della disciplina del sovraindebitamento ad opera dell' 4 ter della L.n. 176 del 18 dicembre 2020 che ha riscritto buona parte della Legge n. 3 del 2012 anticipando l'entrata in vigore delle modifiche poi apportate dal Codice della Crisi d'impresa e dell'insolvenza, che ha reso la sua applicabilità più permissiva.

I soggetti non fallibili. Cioè i privati consumatori (vale a dire, soggetti che non svolgono, ne hanno mai svolto, attività professionale o imprenditoriale; oppure soggetti che svolgono tali attività, ma che hanno assunto debiti soltanto per scopi estranei a essa) e gli enti e le imprese che sono esclusi dalle previsioni della Legge Fallimentare (enti che non svolgono attività commerciale e soggetti sotto soglia).

Le procedure previste dalla normativa sono le seguenti:

- piano del consumatore (oggi ristrutturazione dei debiti) o l’accordo del debitore (oggi concordato minore), mediante i quali i privati consumatori o enti e imprese non fallibili, possono essere ammessi dal Giudice ad un nuovo piano di pagamento rateizzato dei propri debiti, spalmando questi su un periodo di tempo che può essere anche molto lungo, rendendo le rate più sostenibili per il soggetto, e con l’effetto di liberazione dai propri debiti anche se l’accordo/piano non preveda il pagamento integrale di tutti i debiti stessi;

- liquidazione del patrimonio (oggi liquidazione controllata) del debitore, mediante il quale il debitore mette a disposizione il suo patrimonio per il pagamento dei suoi debiti, liberandolo dalla procedura esecutiva e da tutte le sue molteplici e dannose conseguenze.

Il termine "saldo e stralcio" non è presente nel codice civile. Ciononostante l'accordo transattivo, di cui ne rappresenta la sintesi, è ben incardinato non solo nei nostri codici ma anche nella nostra quotidianità quando nei disparati casi della vita si rende necessario trovare un accordo, una soluzione di compromesso affinché nessuna della parti in causa trovi nella pattuizione raggiunta un eccessivo svantaggio, ma nemmeno un eccessivo vantaggio.

Trovare il punto di equilibrio, dunque, tra pretesa creditoria e istanza debitoria, si rivela il principale obiettivo da raggiungere e solo con la profonda conoscenza delle dinamiche esecutive e dei suoi attori è possibile ottenere l'ambito risultato del blocco della procedura esecutiva e la liberazione totale e definitiva dei debiti.

ImmVest Solution grazie ai suoi rapporti privilegiati con istituti di credito, intermediari finanziari e istituzioni finanziarie, rapporti che si consolidati nel tempo grazie alle molteplici trattative concluse con successo, riesce a trovare la soluzione più adatta al caso realizzando quello che si sostanzia in un successo di "tutti" (win-win).

Nella nostra pluriennale esperienza abbiamo potuto constatare il sentimento di impotenza e di sconforto che avvolge le persone verso le quali è stata intrapresa una procedura esecutiva. I più, insieme alla comprensibile mancanza di conoscenza della materia esecutiva e giuridica in generale, restano impassibili di fronte a ciò che considerano una inevitabile serie di eventi.

Quando la procedura ha ormai assunto un carattere definitivo, tali persone hanno assistito agli accessi effettuati dagli ausiliari del Giudice dell'Esecuzione, ritrovandosi le foto del proprio immobile sui principali portali di vendita giudiziaria. Sono intanto cominciate le prime richieste di visita immobile, e se l'immobile ha già subito dei ribassi ci si accorge che le richieste di visita sono diventate più frequenti, con la conseguenza che si comincia a comprendere, con una cera ansia, che oltre ad avvisi e carte bollate, qualcosa di molto più concreto e definitivo potrebbe a breve veramente accadere. Lo sconforto aumenta quando si pensa che, quando inizialmente si era creduto di poter fare qualcosa, per quei vani tentativi di difesa sono anche state sborsate somme inutili, aggravando ancor più la situazione.

Si arriva ad una situazione in cui praticamente ci si arrende, dove si resta semplicemente in attesa che gli eventi si svolgano da se, diventando meri spettatori passivi delle proprie sorti, in attesa che la mannaia della vendita della propria casa in asta cada faccia il, suo fatale percorso.

Invece, anche a procedura in fase terminale, esistono molteplici rimedi da porre in atto, come quello qui in commento del saldo e stralcio.

Infatti, con l’ausilio di specifiche normative vigenti – in realtà poco conosciute o poco utilizzate – è possibile intraprendere talune strategie per cercare, in primo luogo, di ottenere il blocco della procedura giudiziale, fino a giungere a soluzioni certamente più vantaggiose rispetto a quelle di vedere il proprio immobile aggiudicato in un’asta giudiziaria e di avere ancora un debito residuo da pagare fino al pareggiamento dei conti.

Quanto a quest’ultimo punto, infatti, questione non a tutti nota (e che infatti viene tragicamente trascurata), ti vogliamo portare un esempio: se il debito con la Banca è pari a 100, e l’immobile fosse aggiudicato in Asta a 40, l'espropriato sarebbe ancora debitore nei confronti del creditore di 60, e questa sarà legittimata ad iniziare una nuova procedura esecutiva per il recupero di quei 60, tornando alla carica e ricominciando tutto da capo, aggredendo ulteriori beni immobili, mobili o crediti in possesso del debitore, conti correnti, stipendi e pensioni compresi.

Non va trascurato, inoltre, che lo stesso creditore, dopo la prima vendita infruttuosa, ha facoltà di presentare istanza di assegnazione, a cui consegue il trasferimento del bene in suo favore: ecco perché, oltre che per la partecipazione dei possibili partecipanti in asta, spesso si rivela speranza vana attendere ribassi del bene per tentare qualche forma di riapproprio: il rischio, è solo quello di vedersi inaspettatamente aggiudicato o assegnato l’immobile e di subire l’intervento della forza pubblica in caso di ritardo nel rilascio del bene.

Contro il degenerare di simili situazioni, ImmVest Solution – primaria società specializzata nella gestione, analisi e risoluzione di problemi legati ad IMMOBILI ALL’ASTA, soprattutto nelle trattative con tutti gli Istituti di Credito per l’azzeramento del debito – riesce ad attuare la più giusta strategia per garantire, a seconda della casistica, di mantenere la propria abitazione, proteggere il valore della casa, ottenere l'esdebitazione, azzerando il tuo debito e ottenendo la RINUNCIA a ogni futura possibile ulteriore azione esecutiva da parte del creditore.

Dunque esiste ancora la possibilità di liberarsi dai debiti che gravano sul proprio immobile, di ottenere una SOLUZIONE estintiva della Procedura esecutiva, liberando nel contempo i propri eventuali garanti e futuri eredi, in maniera tombale e senza gravami economici successivi. Si potrà ottenere la cancellazione dalle Banche dati dei “cattivi pagatori” (come la CRIF), riabilitandosi finanziariamente, e dunque ottenere anche nuovi finanziamenti in futuro.

Non si sarà più a rischio (come specificato nell’esempio sopra) di ulteriori pignoramenti per quanto ancora dovuto al creditore dopo la vendita all’asta, come di conti correnti, dello stipendio o della pensione, di ulteriori beni immobili o di quant’altro ancora aggredibile. Non si subirà lo stress psicologico di vedersi l’immobile aggiudicato in asta, a danno della salute, della dignità, dei rapporti familiari e dell’affidabilità agli occhi degli altri.

Tutto ciò come avvenuto a tante altre famiglie che hanno avuto la fortuna di conoscerci e che hanno ottenuto una vera e propria svolta rispetto a quella che sembrava una situazione tanto critica da apparire irrecuperabile.

• BLOCCO PROCEDURA GIUDIZIALE (SOSPENSIONE, ESTINZIONE PROCEDURA)
• ESDEBITAZIONE E ANNULLAMENTO RISCHIO NUOVI PIGNORAMENTI
• CANCELLAZIONE BANCHE DATI CATTIVI PAGATORI
• RIABILITAZIONE FINANZIARIA
• EVITARE INTERVENTO FORZA PUBBLICA PER LIBERAZIONE IMMOBILE DOPO AGGIUDICAZIONE
• MANTENERE LA PROPRIETA’ DELL’ABITAZIONE

VISUALIZZA ALCUNE TRATTATIVE DEFINITE

Come anticipato, di seguito si riporta uno schema dei casi più frequenti, di "scuola", che ImmVest Solution ha trattato:

1. 1. VALUTAZIONE PPROBLEMATICHE LEGATE A CONTRATTO DI MUTUO – POSSIBILITA’ DI OPPOSIZIONE GIUDIZIARIA
   
   
   • - Interessi usurari o anatocismo (L. 108/1996 e s.m.; art. 1815 cc; art. 644 c.p.)
   • - Mutuo concesso per oltre l’80 % del valore dell’immobile (art. 38 T.U.B.)
   • - Illecito ricorso al credito (il debitore non potrà mai adempiere se rata oltre il 33 % del reddito): merito creditizio (articolo 124-bis T.U.B., inserito nel sovraindebitamento da art. 4 ter L.n. 176 del 2020)
   • - Fideiussione omnibus (contro schema ABI)
   • - Prescrizione del credito (10 anni da ultima rata prevista, da risoluzione del contratto, da atto di rinuncia se passati 10 anni da risoluzione del contratto in corso di procedura esecutiva)

   MEZZO: OPPOSIZIONE GIUDIZIARIA EX artt. 615, 617 c.p.c. EFFETTO: SOSPENSIONE PROCEDURA EX ARTT. 615, 624, 624 bis c.p.c.

2. 2. VALUTAZIONE OTTENIMENTO AGEVOLAZIONI PREVISTE DALLA LEGGE
   
   
   • - Sospensione rata 12 o 18 mesi (legge Gasparrini)
   • - Fondo salva casa (art. 41 bis L. 157/2019; mod. da art. 40-ter, della l. 69/2021 di conv. del dl 41/2021 c.d. decreto sostegni):
     
     
     • • Rinegoziazione (simile alla L. 3/2012 ma limitata a periodo Covid )
     • • Surroga
   • - Legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012)

   • MEZZO: AZIONE STRAGIUDIZIALE, AZIONE GIUDIZIALE PER Rinegoziazione SE FATTA OPPOSIZIONE EX ART. 615c.p.c. EFFETTO: SOSPENSIONE, RINEGOZIAZIONE E RICALCOLO RATA

   
   
3. 3. VALUTAZIONE REQUISITI PER OTTENERE DAL G.E.
   
   • - Conversione del pignoramento
   • - Riduzione del pignoramento

   • MEZZO: COSTITUZIONE IN GIUDIZIO EFFETTO: LIBERAZIONE IMMOBILE DA PIGNORAMENTO, PAGAMENTO IN 48 RATE CON ANTICIPO DI 1/6

4. 4. VALUTAZIONE ACCORDO TRANSATTIVO BANCA: SALDO E STRALCIO
   
   
   • - Con fondi propri o con nuovo finanziamento
   • - Aiuto partente o amico

   • MEZZO: AZIONE STRAGIUDIZIALE. EFFETTO: ESSTINZIONE PROCEDURA, ESDEBITAZIONE, CANCELLAZIONE CRIF (RIABILITAZIONE FINANZIARIA), EVITATO INTERVENTO FORZA PUBBLICA, MANTENUTA PROPRIETA’ DELLA PROPRIA ABITAZIONE

5. 5. VALUTAZIONE DI VENDERE L’IMMOBILE SUL LIBERO MERCATO
   
   
   • - Pagando il creditore con importo stralciato

   • MEZZO: AZIONE STRAGIUDIZIALE EFFETTO: ESTINZIONE PROCEDURA, ESDEBITAZIONE, CANCELLAZIONE CRIF (RIABILITAZIONE FINANZIARIA), EVITATO INTERVENTO FORZA PUBBLICA, PROTETTO VALORE DELLA PROPRIA ABITAZIONE

6. 6. VALUTAZIONE GESTIONE ASTA GIUDIZIARIA
   
   
   • - Non può acquistare il debitore e il coniuge in comunione dei beni
   • - abusi edilizi immobile
   • - mancata agibilità
   • - immobile in cattive condizioni
   • - immobile in zona declassata e lontana dai servizi
   • - altri creditori che si insinuano nella procedura esecutiva, che rendono difficoltoso accordo e chiusura contenzioso (es: condominio, finanziarie, AdER…………) (artt. 498 ss. cpc)
   • - debitori non solvibili, per cui inutile sperare di recuperare differenze da ricavo asta (no busta paga, no lavoro….)
   • - bene deprezzato rispetto alla perizia
   • - prezzo vile, fino a prima del decreto di trasferimento (586 cpc; 164 disp. att. cpc)
   • - diritto di abitazione trascritto anche dopo il pignoramento ma con data certa anteriore al pignoramento (opponibile alla procedura)
   • - altri diritti trascritti prima dell’ipoteca (opponibili alla procedura)
   • - immobile locato prima del pignoramento (opponibile alla procedura)
   • - atto di cessione del credito non presente, non chiara nel fascicolo processuale o non corretta
   • - importi di proposta a saldo e stralcio provenienti da terzo promissario acquirente non disposto ad ulteriore proposta

   • MEZZO: NESSUNA AZIONE, POTREBBE ACQUISTARE UN PARENTE O AMICO EFFETTO: SI RESTA DEBITORI DEL RESIDUO RISPETTO AL VALORE AGGIUDICATO

7. 7. VALUTAZIONE GESTIONE ASTA GIUDIZIARIA
   
   
   • - Pagamento da parte di un terzo del creditore

   • MEZZO: AZIONE STRAGIUDIZIALE EFFETTO: CONTROLLO DELLA PROCEDURA, ESDEBITAZIONE, CANCELLAZIONE CRIF (RIABILITAZIONE FINANZIARIA), EVITATO INTERVENTO FORZA PUBBLICA, PROTETTO VALORE DELLA PROPRIA ABITAZIONE

8. 8. VALUTAZIONE ACCORDO BANCA: ASSEGNAZIONE A FAVORE DI TERZO
   
   

   • MEZZO: AZIONE GIUDIZIALE EFFETTO: SI RESTA DEBITORI DEL RESIDUO RISPETTO AL VALORE ASSEGNATO (PREZZO BASE D’ASTA) MA UN TERZO, MAGARI UN PARENTE, OTTERRA’ L’IMMOBILE SENZA GARA IN ASTA (DUNQUE SENZA CONCORRENTI).

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